未来2-3年房价如何?与其揣测政策,不如紧盯土地的价格

来源: | 发布时间:2019-08-28 02:17

今天,市场上关于未来2-3年房价走势出现了前所未有的分歧。一部分朋友认为,经过了3年的房价快速上涨,市场购买力、房价周期都需要较长的时间休养生息。

而另一派观点则认为,未来2-3年的房价主要还是看政策的脸。当然政策对房价的影响是很明显的。

以上两个观点听起来似乎都有道理,但总是很难给人一个比较清晰的判断。

道哥认盛京棋牌为,我们对房价的构成做一个科学的分解,用量化分析的方法就可以对未来2-3年的房价,做出比较清晰明确的判断。

房价的构成中第一部分是土地成本,土地成本一般占房价的40%左右;第二部分税收成本,一般占到12%-15%;第三部分是建筑、建材、施工、设计等成本(这部分成本有两种表达方法:一是按照绝对成本的数额,二是按照比例。而按照绝对数额可能更准确一些) 。2017年,全国每平方米住宅的设计、施工、建材、装修、装饰成本加一起,在2500元左右。剩下的其他房价构成部分是比较弹性的,比如房地产开发商的运营成本和利润

过去10年,全国一线城市房价上涨了将近4倍,二线城市上涨了3倍左右,三线城市普遍上涨了2倍多,不到3倍。

但过去10年全国一线城市的土地价格上涨了将近5倍,二线城市的地价上涨了4倍左右,三线城市地价上涨了将近4倍。


从这个角度看,过去十年,土地价格白金会的上涨速度跑赢了房价的上涨速度。

对过去这一轮房价的快速上涨,有朋友就认为,在这个阶段开发商的利润率肯定有了很大提升。

根据对所有上市公司房地产企业利润率的跟踪分析, 2012年到2017年,开发商净利润率水平始终徘徊在10%左右,低的时候中华娱乐不低于9%,高的时候不超过12%,相对比较稳定。

那么问题就来了,房价上涨了这么多,为什么开发商的利润并没有明显的上涨呢?

通过分析地价的变化我们找到了答案。

2012年,土地价格约占到房价的35%,2013年上升到了40%,2014年上升到了45%,2015年上升到了50%,2016年上升到了65%,2017年上升到了68%,将近70%。

最近,根据国家统计局公布的1到9月全国房地产市场运行的数据,今天土地价格已经超过了房地产企业销售收入的60%,可以理解为地价在房价中的占比超过60%。

土地作为房地产价格刚性的构成部分,它所占的比重从2012年开始以每年将近5%的速度在提高。在土地这个刚性成本的推动,房价很难出现下降的局面。

开发商在最近两年获得的土地会成为未来2到欧博平台3年市场上的房子,如果房价水平保持不变,很显然开发商的利润就会出现大面积的调整,甚至是亏损。

为什么这么说呢?盛京棋牌根据9月国家统计局所公布的数字,房地产土地的楼面价已经达到了每平方米5200元,加上每平方米税金的成本1500元,设计建筑安装施工的成本2500元,成本将超过9100元。

而9月全国的住宅平均销售价格只有8500元。如果保持现在的房价不变,未来2-3开发商会利润会调整,甚至亏损。

如果开发商仍然保持今天10%左右的净利润水平,就会意味着未来2到3年房价将出现20%到30%的上涨压力。

那么未来2到3年房价一定会上涨20%-30%吗?不一定。开发商可以通过延缓施工的进度,把这件事情延缓到未九乐棋牌来发生。但是总体来说房价上涨的压力是一直存在的。

所以当我们盯中华娱乐着扑朔迷离的政策,不断揣测市场涨跌周期时,我们更应该关注土地价格上涨对未来房价形成的压力。

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